부동산 백과사전

상속세 및 증여세법상 10년 누계 증여세 공제 한도. 배우자 6억·직계존속 5천만(미성년 2천만)·직계비속 5천만·기타 친족 1천만. 10년 주기 분할 증여로 절세.

이혼에 따른 부동산 재산분할은 양도세·증여세가 모두 비과세이지만, 위자료 명목 이전은 채무 변제로 보아 양도소득세가 과세된다. 등기 원인을 '재산분할'로 명시하는 절차, 취득세·보유기간 승계, 분할 직후 매도의 단기세율 함정까지 정리한 절세 가이드.

부동산을 자녀 등에게 증여하면서 그 부동산에 담보된 근저당·전세보증금 등 채무도 함께 인수시키는 거래. 상속세 및 증여세법 제47조에 따라 채무 부분은 증여재산가액에서 공제되고 소득세법 제88조에 따라 양도로 간주된다. 채무 부분은 양도세, 나머지는 증여세로 분리 과세되어 누진세율 분산으로 세 부담이 줄어든다.

부부 공동명의는 종부세·양도세 분산으로 보통 절세 효과지만, 자금 출처가 한쪽에 편중돼 배우자 증여공제 6억을 넘거나 부부 합산 DSR로 대출 한도가 줄어드는 사례에서는 불리할 수 있다. 이혼 시 50/50 분할 출발선, 한쪽 신용 위험 전이, 상속 배우자공제 활용 축소까지 검토 대상이다.

국세청·국토부 자금출처조사는 규제지역·실거래가 6억 이상·법인·미성년자 매수·소득 대비 과다 매매 시 발동한다. 자금조달계획서와 5년치 금융·소득 증빙을 정리해두지 않으면 증여세 추징과 부정 무신고 가산세 40%, 부동산실명법 과징금 30%까지 누적된다.