부동산 백과사전

공인중개사 자격증만으로는 법원 경매 입찰을 대리할 수 없으며, 공인중개사법 제14조에 따라 매수신청대리인으로 사무소 소재지 지방법원에 별도 등록해야 한다. 실무교육 32시간, 보증보험·공탁, 보수 1.5% 한도 등 등록 요건과 의뢰인 위임 실무를 정리한다.

신탁법상 신탁 부동산은 강제집행이 막혀 KB·한국토지신탁 등 신탁사가 직접 공매로 처분한다. 시세 대비 10~30% 저렴할 수 있지만 신탁계약서·우선수익자 채권·임차인 대항력 등 권리분석이 까다로워 변호사·법무사 자문이 필수다.

경매 낙찰 후 점유자 명도가 권리분석보다 더 큰 변수다. 대항력 임차인·후순위 임차인·전 소유자·유치권자별로 협상력이 다르며, 협의·이사비로 풀리면 1~2개월·100~500만 원이지만 소송·집행까지 가면 6~12개월·300~1,000만 원으로 늘어난다. 자물쇠 교체 같은 자력구제는 형사처벌 대상이다.

3개월 이상 연체된 부실채권(NPL)을 액면가의 30~70%로 할인 매입해 민사집행법 제264조에 따른 담보권 실행 경매로 회수하는 투자입니다. 권리분석 오류·낙찰가 저조·선순위 임차인·자금 6~24개월 묶임 등 위험이 커서 일반 개인은 NPL 펀드 간접 투자가 안전합니다.

등기부등본에 자주 등장하는 가압류·가처분·근저당·임차권·경매 등 권리 용어를 표제부·갑구·을구 구조로 정리한다. '가' 자 권리의 위험 신호, 채권최고액과 깡통전세 임계선, 경매 개시 결정 시 임차권등기명령 대응까지 매매·임대 위험도 평가 기준.