중개 실무3
NPL(부실채권) 경매 투자, 고수의 영역일까?
은행이 집주인에게 돈을 빌려줬다가 못 받게 된 권리(저당권)를 싸게 사와서 경매 수익을 내는 고급 투자 기법.
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핵심 체크포인트
1. 론세일 방식
은행으로부터 근저당권 자체를 할인해서 사옵니다. 내가 1순위 채권자가 되어 경매 낙찰을 받거나, 다른 사람이 낙찰받으면 배당금을 챙깁니다.
2. 채무인수 방식
일반 개인이 NPL을 직접 사기는 어렵습니다(대부업법 개정). 보통 AMC(자산관리회사)를 통해 채무인수 계약을 맺고 입찰에 참여합니다.
실행 체크리스트
- 세금 혜택: 낙찰가는 높게 쓰고(대출 많이 나옴), 실제 취득 원가는 낮으므로(NPL 할인 매입) 양도세 절세 효과가 있습니다.
- 공부 필수: 권리분석이 완벽해야 합니다. 선순위 임차인이나 유치권 등 숨은 빚이 있으면 망할 수 있습니다.
주의사항
- 초보자가 "수익률 30% 보장"이라는 말만 믿고 NPL 학원이나 기획부동산에 투자했다가 사기당하는 경우가 많습니다.