부동산 백과사전

임차 중 보일러가 고장 나면 민법 제623조 임대인의 사용·수익 유지 의무와 제374조 임차인의 선관주의 의무를 기준으로 부담 주체를 가린다. 노후·자연 마모는 임대인, 동파 방치 등 임차인 과실은 본인, 일부 소모품은 임차인 부담이 원칙이다.

민법 제303조 전세권은 등기로 제3자에 대항할 수 있는 물권으로, 임대인이 바뀌거나 잠적해도 권리가 등기부에 남는다. 확정일자보다 보호가 강하지만 임대인 동의가 필수이고 등록면허세 0.2% 등 보증금 3억 기준 약 90~120만 원의 비용이 발생하며, 만기 시 말소등기는 임차인이 직접 챙겨야 한다.

민법 제565조의 해약금 조항은 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지만 계약금 포기·배액 상환 해제를 허용한다. 대법원 판례상 중도금 지급이 이행 착수에 해당해 일방 해약이 봉인되고, 위약 시 민법 제390조 손해배상·제544조 강제이행 청구가 가능하다.

매매가 5억·계약금 5천만·가계약금 500만 원만 지급한 상태에서 거래가 파기되면, 민법 제565조와 판례에 따라 해약금 기준은 가계약금이 아니라 약정 계약금 전액(5천만)이다. 매수인 파기 시 약정 계약금 전체 포기, 매도인 파기 시 그 2배 반환이 원칙이며, 가계약금만 해약금이라는 특약이 양측 서명으로 남아 있을 때만 예외다.

민법 제615조·제654조는 임차인에게 원상회복 의무를 규정하지만 통상 마모는 면책이다. 임차인은 본인 과실로 인한 손상만 책임지며 도배·장판·못 자국·곰팡이의 책임 경계를 사례별로 정리한다.

가계약 후 매수인·매도인이 파기했을 때 가계약금을 돌려받을 수 있는지에 관한 대법원 판례의 판단 기준을 정리한다. 매물·가격·기간 등 본계약 조건이 합의됐는지에 따라 환불 여부가 갈리며, 입증 자료와 해약금 특약, 중개사 설명 의무까지 점검 포인트를 안내한다.