중개 실무2
가계약금 반환 분쟁, 판례는 어떻게 말하나?
중개 현장의 영원한 숙제. "안 돌려준다" vs "돌려달라". 대법원 판례의 기준.
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핵심 체크포인트
1. 계약의 성립 여부
판례는 '매매목적물과 매매대금 등이 특정되고, 중도금 지급 방법 등에 합의가 있었다면' 계약서를 안 썼어도 계약이 성립된 것으로 봅니다. 이 경우 가계약금은 해약금의 기준이 되는 계약금의 일부로 봅니다.
2. 해약금 기준
계약이 성립되었다면, 매수인이 해제하려면 가계약금이 아니라 '약정 계약금 전액(통상 10%)'을 물어내야 한다는 판결이 있습니다. (가계약금만 포기하고 끝나는 게 아닐 수 있음)
실행 체크리스트
- 구체적 합의 문자: 가계약금을 보낼 때 "본 계약 해제 시 가계약금만 포기한다" 혹은 "계약 불성립 시 전액 반환한다"는 특약을 문자로 명확히 남기는 게 중개사의 역할입니다.
- 중재: 법대로 하면 복잡해지니, 실무에서는 중개사가 도의적 책임이나 상황을 잘 설명하여 적정선에서 합의(일부 반환 등)를 유도하는 능력이 필요합니다.
주의사항
- 단순 변심인데도 무조건 돌려달라고 떼쓰는 손님에게는 판례를 근거로 "법적으로는 오히려 더 내셔야 할 수도 있다"고 설명하여 방어해야 합니다.
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