가계약금 해약금 — 일부만 넣어도 약정 계약금 기준

"가계약금 500만 원만 넣었으니 마음 바뀌면 500만 원만 포기하면 되겠지." 흔히 듣는 말이지만 대부분의 경우 틀린 인식이다. 매매가 5억, 약정 계약금 5천만, 가계약금 500만 원을 넣은 상태에서 매수인이 파기하면 5천만 원 전액 포기가 다수설·판례다. 매도인이 파기하면 1억 원 반환.

이 글은 민법 제565조의 해약금 규정과 판례, 가계약금·약정 계약금의 차이, 분쟁 사례, 안전한 특약 작성법, 중개사 안내 의무까지 실무 전체를 정리한다.

민법 제565조 — 해약금 추정

민법 제565조 제1항:

"매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다."

조문이 말하는 3가지

1. "계약당시에" — 매매계약 체결 시점에 교부된 금전(가계약금 포함)
2. "다른 약정이 없는 한" — 양측이 다른 특약을 두면 그 특약이 우선
3. "이행에 착수할 때까지" — 중도금 일부라도 지급되면 이행 착수로 인정되어 해약금 해제 불가 (대법원 일관 판례)

제2항 — 손해배상과의 관계

제2항은 "제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다"고 정한다. 즉 해약금 해제 시에는 추가 손해배상을 청구할 수 없다 — 포기·배액 반환으로 손익이 정리된다.

가계약금 vs 약정 계약금 — 개념 정리

핵심 — 해약금 기준 판례·다수설

판례·다수설의 입장

해약금은 약정 계약금 전체가 기준이다. 가계약금은 약정 계약금의 일부 선지급으로 간주되며, 별도 특약이 없는 한 약정 계약금 전체가 포기·배액 반환 기준이 된다.

사례 (매매가 5억, 약정 계약금 5천만, 가계약금 500만)

매수인 파기 시

• 가계약금 500만 + 약정 계약금 잔여분 4,500만 = 합계 5,000만 원 포기
• "가계약금 500만만 포기"는 다수설상 불가
• 매수인은 매도인에게 추가 4,500만 원을 지급해야 함

매도인 파기 시

• 약정 계약금 5,000만 × 2 = 1억 원 반환
• 매도인은 매수인에게 받은 가계약금 500만 + 추가 9,500만 원을 지급
• 매수인은 1억 원을 수령하고 계약 무효 처리

이론적 근거 — 약정의 우선

민법 제565조의 "다른 약정이 없는 한"이라는 단서가 핵심이다. 본계약서·확인설명서에 약정 계약금이 5,000만 원으로 명시되어 있다면, 당사자 간 약정은 "약정 계약금 5,000만 원이 해약금"이라는 것이지 "현실로 지급된 500만 원이 해약금"이 아니다.

예외 — "가계약금만 해약금" 특약

당사자가 명시적으로 합의하면 가계약금만을 해약금으로 정할 수 있다. 다음과 같은 특약을 본계약서(또는 가계약 메모 + 본계약서 양쪽)에 두면 된다.

"본 매매 계약의 해약금은 가계약금 500만 원에 한하며, 매수인 파기 시 가계약금 포기, 매도인 파기 시 가계약금의 2배(1,000만 원) 반환으로 한다. 본 특약은 민법 제565조의 약정에 우선한다."

이 특약이 있으면 가계약금만 기준으로 해석된다. 단 양측 서명·날인 필수이며, 가계약 메모에만 적고 본계약서에서 누락하면 다툼의 빌미가 된다.

판례 — 인용

대법원 일관 판례 요지

• 가계약금은 약정 계약금의 일부 선지급으로 간주
• 명시적 특약 없이는 약정 계약금 전체가 해약금 기준
• "가계약금만 포기"로 해제 인정 안 됨
• 중도금 일부라도 지급되면 이행 착수 → 해약금 해제 자체 불가

사례

매수인이 매매가 8억 매물의 가계약금 1천만 원을 지급. 본계약서에 약정 계약금 8천만 원 명시. 본계약 체결 1주일 후 매수인이 시세 하락을 이유로 파기. 매수인은 "가계약금 1천만 원만 포기"라고 주장. 법원은 약정 계약금 8천만 원 기준 적용 → 매수인이 매도인에게 추가 7,000만 원을 지급하거나, 매도인이 그만큼의 손해배상을 받는 방향으로 정리.

분쟁 사례 vs 안전 사례

분쟁 사례 — 특약 누락

• 가계약금 500만 원 지급 + 본계약서 작성, 해약금 특약 누락
• 매수인이 1주일 뒤 파기 통보
• 매수인 주장: "500만 원만 포기"
• 매도인 주장: "약정 계약금 5,000만 원 기준 적용"
• 매도인이 매수인을 상대로 소송 → 매도인 승소 → 매수인 추가 4,500만 원 손해
• 매수인은 소송비·이자까지 부담

안전 사례 — 특약 명시

• 본계약서에 "가계약금 500만 원이 해약금" 특약 명시 + 양측 서명·날인
• 매수인 파기 → 가계약금 500만 원만 포기
• 분쟁 없이 종결
• 양측 모두 예측 가능성 확보

매도인 파기 사례

• 약정 계약금 5,000만 원 약정, 가계약금 500만 원 수령
• 매도인이 더 비싼 매수자가 나타나 파기 통보
• 매도인이 1억 원(5,000만 × 2)을 매수인에 반환 의무
• 매도인이 더 비싼 매수자 차익이 1억 원 이상이면 파기 이익 발생, 그 미만이면 손해
• 매도인의 파기 손익 계산도 약정 계약금 기준

중도금 지급 후 시도

• 약정 계약금 5,000만 + 중도금 1,000만 지급
• 매수인이 잔금 직전 파기 시도
• 법원: 중도금 지급 = 이행 착수 → 해약금 해제 불가
• 매수인은 채무불이행에 따른 손해배상 + 매물 인도 불능에 따른 별도 손해
• 매도인이 매물을 그대로 보유하면서 매수인에게 채무불이행 손해배상 청구 가능

추천 특약 — 명확화 2가지

Option A — 가계약금만 해약금 (간이형)

"본 매매 계약에서 매수인의 계약 해제 시 해약금은 가계약금 ○○○만 원으로 하며, 매수인은 가계약금을 포기하는 것으로 계약 해제 효력 발생. 매도인의 계약 해제 시는 가계약금의 2배(○○○만 원 × 2)를 매수인에게 반환한다. 본 특약은 민법 제565조에 우선 적용한다."

• 매수·매도 양측의 부담이 가벼움
• 양측 모두 가벼운 마음으로 본계약 체결 가능
• 단 약정 계약금까지 보호하지 않으므로 매도인이 시세 상승 시 쉽게 파기할 수 있음

Option B — 약정 계약금 기준 (보호형)

"본 매매 계약의 해약금은 약정 계약금 ○○○○만 원 전체이며, 매수인의 계약 해제 시 약정 계약금 전체 포기, 매도인의 계약 해제 시 약정 계약금의 2배를 매수인에게 반환한다. 가계약금은 약정 계약금의 일부로 충당된다."

• 매수·매도 양측 모두 파기 부담이 커서 거래 안정성 확보
• 매수인이 시세 하락에도 쉽게 빠지지 못함
• 매도인이 시세 상승에도 쉽게 파기 못함
• 민법 제565조의 기본 입장과 동일하지만 명시함으로써 분쟁 예방

가계약 단계 — 권장 절차

1단계 — 가계약 합의

• 매물·가격·주요 조건 합의
• 가계약금 지급 (통상 약정 계약금의 10~30%)
• 본계약 체결 기일 약정 (통상 1~2주 이내)
• 가계약 메모(서면) 작성 — 양측 서명, 매물·가격·약정 계약금·본계약일·해약금 기준 명시

2단계 — 본계약 체결

• 약정 계약금 잔액 지급
• 본계약서 작성·서명·날인
• 해약금 특약 명시 (Option A 또는 B)
• 확인설명서 작성·교부

3단계 — 중도금·잔금

• 중도금 (선택사항이지만 거래 안정성 ↑)
• 잔금 + 등기 이전

중도금 지급 시점부터는 이행 착수로 인정되어 해약금 해제가 불가능해진다는 점을 양측에 미리 안내.