부동산 표시·광고 위반 — 부당광고 500만 원, 명시사항 누락 100만 원 (법령 정리)

부동산 광고로 영업하는 중개사라면 표시·광고 의무 위반은 가장 큰 행정처분 리스크 중 하나다. 법령은 두 갈래다 — 부당광고(허위·과장)는 500만 원 이하 과태료, 사무소·매물 정보 누락은 100만 원 이하. 적용되는 조문과 고시를 정확히 짚어두고, 실무에서 어떻게 적용되는지 사례까지 함께 본다.

1. 근거 법령 — 한눈에

2. 1단계 — 명시 의무 (제18조의2 제1·2항)

2.1 사무소·개업공인중개사 정보 (모든 광고)

시행령 제17조의2 제1항이 정한 명시 의무 항목:

1. 중개사무소의 명칭
2. 중개사무소의 소재지
3. 중개사무소의 연락처
4. 중개사무소의 등록번호
5. 개업공인중개사의 성명 (법인은 대표자, 분사무소는 책임자)

명시사항 고시 제3조·제4조가 세부 기준을 정한다:

• 명칭: 등록증에 기재된 명칭. '사무소'·'법인사무소'는 생략 가능.
• 소재지: 등록증에 기재된 소재지. 지번·건물번호 생략 가능. 등록관청 기준으로 시·도·군·구를 줄여 표기 가능.
• 연락처: 등록관청에 신고된 사무소 전화번호(휴대전화 포함). 중개보조원 등 공인중개사가 아닌 자의 연락처는 표시 금지. 단 소속공인중개사가 개업공인중개사 책임 하에 표시·광고 업무를 보조하는 경우 '소속공인중개사임을 명시'하고 추가 표시 가능.
• 등록번호: 등록증에 기재된 등록번호.
• 성명: 등록증의 개업공인중개사 성명. 법인은 대표자, 분사무소는 책임자 성명.

이 5종을 빠뜨리거나 거짓으로 표시하면 100만 원 이하 과태료 (법 제51조 제3항 제2호의2).

2.2 인터넷 매물 정보 (인터넷 광고 시)

시행령 제17조의2 제2항 + 명시사항 고시 제5~9조가 정한 인터넷 광고 명시 항목:

특히 건축물 광고에서 자주 누락되거나 위반되는 항목:

• 소재지: 단독주택은 지번 포함 의무 (의뢰인이 원하지 않으면 읍·면·동·리까지). 단독주택 외 주택은 지번 + 동·층수 포함 (의뢰인 의사에 따라 층수를 저/중/고로 대체 가능).
• 종류: 미등기건물은 '미등기건물', 건축물대장에 위반사항이 기재되면 '위반건축물' 표시 필수.
• 방향: 8방위(동·서·남·북·북동·남동·남서·북서)로 표시. 주거용은 거실·안방 기준, 그 외는 주출입구 기준 + 기준 함께 표시.
• 관리비 (월 정액 10만 원 이상): 8개 비목으로 구분 — 일반(공용)관리비, 전기료, 수도료, 가스사용료, 난방비, 인터넷 사용료, TV 사용료, 기타관리비. 의뢰인이 세부 내역을 제시하지 않아 비목별 금액 확인 불가 시 표시 면제.

3. 2단계 — 부당광고 (제18조의2 제4항)

법 제18조의2 제4항이 정한 3가지 유형:

1. 부존재 매물: 존재하지 않아서 실제 거래 불가
2. 거짓·과장: 가격 등 내용을 사실과 다르게 또는 과장
3. 기타 거래질서·의뢰인 피해 우려 (대통령령으로 정함)

국토교통부고시 제2023-542호가 각 유형의 세부 기준을 예시한다.

3.1 부존재·허위 광고 (고시 제5조)

제5조 제1항 — 법 제18조의2 제4항 제1호(부존재 매물):

1. 표시·광고한 중개대상물이 표시·광고한 위치에 존재하지 않는 경우
   • 예: 존재하지 않는 위치의 도로명·지번·동·층수 표기
2. 표시·광고한 중개대상물이 그 위치에 존재하는 부동산과 내용·형태·거래조건 등에 동일성을 인정하기 어려운 경우

제5조 제2항 — 시행령 제17조의2 제4항 제1호(중개대상물 아닌 것):

1. 매도인·임대인 등 권리자가 중개의뢰하지 않았는데 임의로 표시·광고 (공동중개 허용 제외)
2. 표시·광고 당시 이미 계약 체결된 매물임을 알고도 광고
3. 압류·처분금지가처분 등으로 처분 제한된 매물, 관계법령상 거래 불가가 명백한 매물 광고

제5조 제3항 — 시행령 제17조의2 제4항 제2호(중개 의사 없음):

1. 표시·광고한 매물에 대한 중개 요청에 응하지 않고 다른 매물을 권유 (미끼매물의 전형)
2. 계약 체결 사실을 알고 있음에도 지체 없이 표시·광고를 삭제하지 않는 경우

3.2 거짓·과장 광고 (고시 제6조)

제6조 제1항 — 거짓 광고 4가지:

1. 의뢰인이 의뢰한 가격과 다르게 표시·광고
2. 면적을 공부상 면적과 다르게 표시·광고
3. 해당 매물의 평면도·사진이 아닌 것을 사용
4. 토지의 용도를 공부상 지목과 다르게 표시 (예: 농지를 택지로 광고)

제6조 제2항 — 현저한 과장 4가지:

1. 표시·광고 시 제시한 옵션 성능을 실제와 다르게 표시
2. 표시·광고한 관리비 총액이 최근 3개월·1년 평균 또는 직전 월과 현저히 차이
3. 방향이 표시·광고와 90도 이상 차이
4. 주요 교통시설과의 거리를 도보거리·도보시간이 아니라 직선거리로 표시

3.3 기만적 광고 (고시 제7조)

시행령 제17조의2 제4항 제3호(중요 사실 누락·은폐·축소)의 세부 기준:

1. 중요 사실의 전부 또는 일부를 지나치게 작은 글씨로 표기하거나 빠뜨리는 등의 방법으로 소비자가 사실대로 인식하기 어렵게 표시·광고
   • 예: 전원주택 건축이 가능한 토지로 광고하면서, 도로·상하수도 등 기반시설이 없어 추가 비용이 발생한다는 점을 아주 작은 글씨로 표기
2. 중요 사실을 표시·설명했으나 지나치게 생략된 설명으로 보통의 주의력을 가진 소비자가 사실대로 인식하기 어렵게
   • 예: 토지 매매광고에서 행위제한이 있음을 표기했으나, 어떤 행위제한인지 설명 없이 단지 '행위제한 있음'으로만 표시

4. 3단계 — 적용 범위 (고시 제3·4조)

4.1 적용 범위 (제3조)

• 토지, 건축물, 입목, 공장·광업재단 등 법 제3조 각 호의 모든 중개대상물
• 매체 유형·방식 불문: 신문·전단지·잡지·입간판·방송·메일·인터넷 등 전부
• 인스타·유튜브·블로그·당근 모두 포함

4.2 일반 원칙 (제4조)

• 고시에 열거된 유형은 예시일 뿐. 열거되지 않은 행위도 법 제18조의2 제4항에 해당할 수 있음.
• 특정 행위가 예시에 해당해도 소비자 오인 우려나 거래질서 저해 우려가 없으면 부당광고에 해당하지 않을 수 있음 — 즉 사실관계로 판단.

5. 사례 분석 — 자주 단속되는 5대 위반

5.1 사례 1 — 부존재 매물 (미끼매물)

• 시세 8억인 24평 아파트를 6.5억으로 광고
• 문의 전화 들어오면 "방금 계약됐다, 비슷한 매물 있다"며 시세 가격 매물 권유
• 위반: 부당광고 고시 제5조 제3항 제1호 + 제6조 제1항 제1호
• 결과: 500만 원 과태료 + 사기 의심으로 형사 고발 가능

5.2 사례 2 — 거래 완료 매물 미삭제

• 인스타 매물 광고, 2주 전 계약 체결
• 광고는 그대로 노출 중
• 다른 중개사 또는 매물 의뢰인이 신고
• 위반: 부당광고 고시 제5조 제3항 제2호 ("지체 없이 삭제하지 않은 경우")
• 결과: 부당광고 250~500만 원 과태료

5.3 사례 3 — 평면도 도용

• 같은 동 다른 호수의 평면도를 본인 매물 광고에 사용
• 매물 의뢰인이 발견 → 신고
• 위반: 부당광고 고시 제6조 제1항 제3호 ("해당 매물의 평면도·사진이 아닌 것 사용")
• 결과: 거짓 광고 200~400만 원

5.4 사례 4 — 방향 90도 차이

• 광고에 "남향"으로 표시
• 실제는 동향 (90도 차이)
• 임차 후 거주민 신고
• 위반: 부당광고 고시 제6조 제2항 제3호 ("방향 90도 이상 차이")
• 결과: 200만 원 과태료 + 손해배상 책임 가능성

5.5 사례 5 — 관리비 비목 누락

• 월 관리비 정액 22만 원만 표시 (비목 미분리)
• 명시사항 고시 제6조 제11호 위반
• 위반: 명시사항 누락
• 결과: 50~100만 원 과태료

6. 자체 점검 체크리스트 (분기 1회)

다음 12개 항목을 분기 1회 점검하자.

1. 현재 광고 매물 vs 진행 중 거래 대조 — 거래 완료된 매물이 광고에 남아있지 않은지
2. 사무소 5종 정보가 모든 광고에 정확히 표시되었는지
3. 인터넷 광고 매물 정보 12종(건축물 기준)이 빠짐없이 들어갔는지
4. 관리비 비목 — 월 10만 원 이상 정액 시 8개 비목 분리
5. 주요 교통시설 거리 — 도보거리·도보시간 (직선거리 ✗)
6. 방향 — 8방위, 거실·안방 기준 명시, 실제와 일치
7. 위반건축물·미등기건물 — 그 사실 명시
8. 단독주택 지번 / 외 주택 지번+동·층수 — 누락 여부
9. 사진·평면도 — 해당 매물의 것이 맞는지
10. 중개보조원 정보 누락 여부 — 광고에 포함되어 있지 않음
11. 유튜브·블로그 영상도 거래 완료 시 비공개 또는 '거래 완료' 자막
12. 광고 캡처·PDF 보관 — 게시 시점·내용 보관